Simulateur de rentabilité Airbnb
Estimez en moins de 3 minutes le revenu brut, net et le rendement de votre projet Airbnb. Taux d'occupation, commissions plateforme, conciergerie et charges fixes intégrés. Sans inscription, 100 % gratuit.
Soit 237 nuits louées sur 365 · 55-70 % en zone touristique
Commission moyenne prélevée par la plateforme sur vos réservations.
0 % en auto-gestion, 15-25 % avec une conciergerie pro
Taxe foncière, copropriété, assurance PNO, internet
Revenu net annuel estimé
13 446 €
sur 26 070 € de revenu brut
Estimation avant impôts. Hors fiscalité (micro-BIC / réel LMNP) et réglementation municipale (limite des 120 jours, enregistrement mairie).
Pourquoi utiliser un simulateur de rentabilité Airbnb ?
La rentabilité d'un Airbnb dépend de variables que la plupart des investisseurs sous-estiment : le taux d'occupation (rarement 100 %), les commissions plateforme (Airbnb prend 14-16 %), les frais de conciergerie (15-25 % du brut), et les charges fixes (taxe foncière, copropriété, assurance, internet). Notre simulateur intègre toutes ces variables pour vous donner le revenu net réel et le rendement avant impôt, en quelques secondes.
Quel taux d'occupation viser ?
Le taux d'occupation est le facteur n°1 de la rentabilité Airbnb. Il varie fortement selon la zone :
- Zones très touristiques (centre Paris, Côte d'Azur, stations de ski et balnéaires) : 65-80 % en moyenne annuelle.
- Grandes villes attractives (Lyon, Bordeaux, Marseille, Lille) : 50-65 %.
- Villes secondaires : 40-55 %.
- Zones rurales / périphériques : 25-40 %.
Les outils AirDNA (payant) et Airbnb Smart Pricing (gratuit) vous donnent les vrais chiffres de votre micro-marché.
Réglementation Airbnb 2025 : ce qui change
La loi Le Meur de 2025 a durci les règles pour les meublés de tourisme. Points clés à connaître avant d'investir :
- Résidence principale : 120 jours de location/an maximum, sans changement d'usage. Au-delà, requalification possible.
- Enregistrement mairie obligatoire : numéro à afficher sur l'annonce, sous peine d'amende.
- Villes en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice…) : changement d'usage souvent requis avec compensation (transformation d'un local commercial en logement équivalent).
- Fiscalité durcie (depuis 2025) : abattement micro-BIC tombé à 30 % pour les meublés de tourisme non classés (vs 50 % avant), plafond de 15 000 €/an.
- Classement préfectoral : les meublés classés conservent un abattement de 71 % et un plafond de 77 700 € — fortement recommandé.
Charges et frais à intégrer au calcul
- Commission plateforme : 14-16 % sur Airbnb (split host/guest), 15-18 % sur Booking.
- Conciergerie : 15-25 % du revenu brut. Auto-gestion = 0 % mais 8-15h de travail/mois.
- Ménage entre voyageurs : 50-150 € facturé au voyageur en supplément (récupéré à 100 %).
- Linge et consommables : 5-10 % du revenu brut si géré par le propriétaire.
- Taxe de séjour : facturée au voyageur, reversée à la commune (généralement neutre pour l'hôte).
- Charges fixes : taxe foncière, copropriété, assurance PNO, internet, abonnements (Netflix, etc.).
Ameublement Airbnb : un poste-clé
Un Airbnb performant doit être mieux équipé qu'une location classique : literie qualité hôtelière, 3 jeux de linge de maison, électroménager complet, machine à café, vaisselle et ustensiles, télé connectée, Wi-Fi haut débit. Comptez 10 000 à 18 000 € de mobilier et équipements pour un T2/T3 standing Airbnb.
BetterHost propose un service d'ameublement clé en main optimisé pour la courte durée : sélection mobilier qualité hôtelière, kit complet (linge, vaisselle, décoration), livraison et installation en 48h, et facturation détaillée pour faciliter l'amortissement LMNP. Devis gratuit sous 48h.
Et la fiscalité Airbnb ?
Les revenus Airbnb sont imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux régimes possibles :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire (30 % pour non classé, 71 % pour classé).
- Régime réel LMNP : déduction des charges réelles + amortissement du bien et du mobilier. Souvent gagnant.
Notre simulateur micro-BIC vs réel vous aide à choisir, et notre simulateur d'amortissement LMNP chiffre l'économie d'impôt.
Questions fréquentes sur la rentabilité Airbnb
Le simulateur de rentabilité Airbnb est-il gratuit ?
Oui, notre simulateur est 100 % gratuit et sans inscription. Vous obtenez immédiatement le revenu brut, le revenu net après commissions et charges, et le rendement annuel de votre projet de location courte durée.
Quel taux d'occupation viser pour un Airbnb ?
Le taux varie fortement selon la zone : 65 à 80 % en zones très touristiques (centre Paris, Côte d'Azur, stations balnéaires), 50 à 65 % en grandes villes attractives, 40 à 55 % en villes secondaires. Le marché parisien tourne en moyenne à 65 %. Notre simulateur retient 65 % par défaut — ajustez selon votre étude de marché.
Combien Airbnb prend-il de commission ?
Pour les hôtes en mode standard, Airbnb prélève environ 14 à 16 % du montant de la réservation (commission split : 3 % côté hôte + 12-14 % côté voyageur). Sur Booking.com, c'est 15 à 18 % à la charge de l'hôte. Notre simulateur retient 15 % comme valeur médiane.
Faut-il passer par une conciergerie ?
Cela dépend du temps que vous pouvez consacrer à la gestion. Une conciergerie professionnelle facture 15 à 25 % du revenu brut mais gère le check-in/out, le ménage, les annonces, le SAV. À partir de 100 nuits louées/an, c'est souvent rentable en termes de temps économisé. En auto-gestion, le revenu net augmente de 15-25 % mais demande 8-15h de travail par mois.
Quelle est la fiscalité Airbnb ?
Vos recettes Airbnb sont imposées en BIC. Au micro-BIC, l'abattement est de 30 % pour les meublés de tourisme non classés (depuis la loi Le Meur 2025, plafond 15 000 €/an), 71 % pour les meublés de tourisme classés (plafond 77 700 €/an). Au régime réel, vous déduisez toutes vos charges + l'amortissement du bien et du mobilier — souvent plus avantageux. Voir notre simulateur micro-BIC vs réel.
Quelles sont les contraintes réglementaires Airbnb ?
Pour une résidence principale, vous êtes limité à 120 jours de location/an. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, vous devez vous enregistrer en mairie et obtenir un numéro de déclaration (obligatoire à afficher sur l'annonce). Dans certaines villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice…), un changement d'usage est requis et peut nécessiter une compensation. Vérifiez avec votre mairie avant d'investir.
Airbnb est-il toujours plus rentable que la location longue durée ?
Pas systématiquement. En moyenne, la courte durée génère 2 à 3 fois plus de revenus bruts, mais les charges sont aussi plus élevées (ménage, plateforme, conciergerie, taxe de séjour). Net-net, le différentiel se réduit à 30-60 % en faveur du courte durée. Et la réglementation peut interdire ou limiter l'activité dans certaines villes. Notre simulateur compare précisément les deux scénarios.
Quel mobilier prévoir pour un Airbnb ?
Un Airbnb doit être plus équipé qu'une location classique : literie qualité hôtelière, électroménager, vaisselle, linge de maison en quantité (3 jeux), équipement bébé optionnel, machine à café, télé connectée. Comptez 10 000 à 18 000 € pour un T2/T3 standing Airbnb. BetterHost propose un service d'ameublement clé en main optimisé pour la courte durée — devis gratuit sous 48h.
Combien de temps prend la mise en location Airbnb ?
Comptez 1 à 2 mois entre l'achat du bien et la première réservation. Étapes : ameublement (1-3 semaines), photos professionnelles (1 semaine), création de l'annonce et tarification (1 semaine), validation enregistrement mairie (2-4 semaines selon la commune). BetterHost peut gérer l'ameublement et les photos en 48h sur site avec sa formule clé en main.
Comment fixer son prix par nuitée ?
Utilisez les outils Airbnb (« Smart Pricing ») et Airdna (data marché payante) pour calibrer. Repère : pour un T2 Paris bien équipé, comptez 90-140 €/nuit. Côte d'Azur en saison : 180-300 €. Ville secondaire : 60-90 €. Le prix varie aussi fortement selon la saison (haute/basse), les événements locaux, et la durée de séjour.
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