Simulateur d'amortissement LMNP
Estimez l'amortissement annuel de votre bien en LMNP au régime réel — gros œuvre, second œuvre, mobilier — et l'économie d'impôt associée. Calcul instantané, gratuit, sans inscription.
10-20 % en appartement, jusqu'à 30 % en maison
Amortissement annuel total
8 453 €
soit 1 630 € d'économie d'impôt par an
Estimation pédagogique (décomposition 80 % gros œuvre / 20 % second œuvre). L'amortissement n'est déductible qu'au régime réel et plafonné aux recettes nettes ; le report est illimité.
Qu'est-ce que l'amortissement LMNP ?
L'amortissement LMNP est la déduction comptable annuelle d'une fraction de la valeur du bien immobilier, des frais d'acquisition et du mobilier. Au régime réel, cet amortissement vient se déduire des recettes locatives — ce qui réduit voire annule complètement l'impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années. C'est le principal levier fiscal du LMNP et la raison pour laquelle ce statut est si recherché par les investisseurs immobiliers.
Comment fonctionne le calcul de l'amortissement d'un bien LMNP ?
La méthode utilisée est l'amortissement linéaire. On décompose le bien en trois grandes catégories, chacune avec sa propre durée :
- Gros œuvre (~80 % de la valeur bâtie) : 25 à 30 ans. Murs porteurs, fondations, toiture, structure.
- Second œuvre et agencements (~20 % de la valeur bâtie) : 10 à 20 ans. Cloisons, plomberie, électricité, cuisine équipée intégrée.
- Mobilier : 5 à 10 ans. Lits, canapés, électroménager, décoration. Notre calculateur dédié au mobilier détaille année par année.
La valeur du terrain (10 à 30 % du prix d'achat selon le bien) n'est pas amortissable. Elle est retranchée de l'assiette avant calcul.
Économie d'impôt avec l'amortissement LMNP
L'amortissement réduit directement votre base imposable. Exemple chiffré : pour un bien à 200 000 € + 15 000 € de frais de notaire + 8 000 € de mobilier, avec 15 % de terrain, l'amortissement annuel total tourne autour de 6 200 € à 6 700 €. Si vos recettes locatives sont de 10 000 € / an, l'impôt devient quasi nul — soit une économie de 2 000 à 3 000 €/an selon votre TMI.
Régime réel ou micro-BIC : lequel choisir pour amortir ?
L'amortissement n'existe qu'au régime réel. Au micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire (50 % pour le meublé classique, 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis 2025) — sans amortissement.
Le réel devient gagnant dès que vos charges + amortissements dépassent l'abattement forfaitaire. C'est presque toujours le cas dès la première année avec un emprunt et du mobilier. Notre comparateur meublé vs vide chiffre l'arbitrage.
Les règles clés de l'amortissement LMNP
- Pas de création de déficit fiscal possible : l'amortissement est plafonné aux recettes nettes de charges.
- Report illimité : la fraction non utilisée est reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
- Réintégration à la revente (depuis 2025) : les amortissements pratiqués viennent augmenter la plus-value imposable. Reste avantageux grâce à l'économie d'impôt cumulée pendant la détention.
- Comptabilité au réel obligatoire : bilan annuel, déclaration 2031. Un expert-comptable LMNP est fortement recommandé (500-1 200 € / an, déductible).
BetterHost et l'optimisation LMNP
Pour maximiser votre base amortissable côté mobilier, investissez dans un mobilier durable plutôt qu'empilé d'entrée de gamme. Coût initial plus élevé = base amortissable plus grande = économie d'impôt plus forte sur la durée. BetterHost accompagne les investisseurs LMNP avec un service d'ameublement clé en main : sélection mobilier optimisée, facturation détaillée pour faciliter la comptabilité, livraison et installation en 48h. Devis gratuit sous 48h.
Questions fréquentes sur l'amortissement LMNP
Le simulateur d'amortissement LMNP est-il gratuit ?
Oui, notre simulateur est 100 % gratuit et sans inscription. Vous obtenez immédiatement une estimation de l'amortissement annuel total de votre bien LMNP (gros œuvre, second œuvre, mobilier) et de l'économie d'impôt associée.
Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?
L'amortissement est la déduction comptable annuelle d'une fraction de la valeur du bien immobilier, des frais de notaire et du mobilier. Au régime réel LMNP, cet amortissement vient en déduction des recettes locatives — ce qui réduit voire annule complètement l'impôt sur le revenu locatif pendant plusieurs années.
Comment est calculé l'amortissement d'un bien LMNP ?
On décompose le bien en trois lignes : gros œuvre (durée 25 à 30 ans, ~80 % de la valeur bâtie), second œuvre et agencements (10 à 20 ans, ~20 % de la valeur bâtie), et mobilier (5 à 10 ans). La valeur du terrain (10 à 30 % selon le bien) n'est pas amortissable. Les frais de notaire sont intégrés à l'assiette.
L'amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?
Non — c'est la règle spécifique du LMNP. L'amortissement est plafonné aux recettes nettes de charges : il ne peut pas créer de déficit fiscal. La fraction non utilisée est reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs. Les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, etc.) peuvent en revanche créer un déficit reportable 10 ans.
Quelle est la part du terrain à retrancher ?
En appartement, comptez 10 à 20 % de la valeur d'acquisition (souvent 15 % retenu en standard). En maison individuelle ou avec jardin, on monte à 20-30 %. La valeur du terrain n'étant pas amortissable, plus elle est faible, plus l'assiette amortissable est élevée.
Faut-il un expert-comptable pour amortir en LMNP réel ?
Ce n'est pas obligatoire mais fortement recommandé. Un expert-comptable LMNP décompose précisément le bien (gros œuvre / second œuvre / mobilier) selon les bonnes durées, optimise la fiscalité et établit le bilan annuel obligatoire au réel. Coût : 500 à 1 200 € / an, déductible des recettes. Le cabinet est souvent gagnant dès la première année.
Quand passer du micro-BIC au réel LMNP ?
Le passage au réel devient gagnant dès que vos charges réelles + amortissements dépassent l'abattement de 50 % du micro-BIC (30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis 2025). Concrètement, c'est presque toujours le cas dès la première année avec un emprunt et du mobilier. Notre comparateur meublé vs vide complète cette analyse.
L'amortissement est-il définitivement perdu si je vends ?
Non. Depuis 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente — ce qui peut augmenter l'impôt sur la plus-value. Cela reste généralement avantageux car l'économie d'impôt cumulée pendant la détention dépasse largement la réintégration finale, surtout avec les abattements pour durée de détention.
Le mobilier doit-il faire l'objet d'un amortissement séparé ?
Oui. Le mobilier s'amortit sur une durée plus courte (5 à 10 ans selon les éléments) que le bien immobilier (25 à 30 ans). Notre calculateur dédié d'amortissement mobilier vous donne le détail année par année et l'économie d'impôt cumulée.
BetterHost peut-il aider à optimiser mon amortissement LMNP ?
Oui. Nous accompagnons les investisseurs LMNP sur le volet mobilier : sélection sur-mesure adaptée au bien et au profil de locataire, facturation détaillée pour faciliter la comptabilité, livraison et installation clé en main en 48h. Un mobilier de qualité durable maximise votre base amortissable et votre rentabilité nette. Devis gratuit sous 48h.
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