Calculateur d'amortissement du mobilier LMNP

L'amortissement permet de répartir le coût d'achat du mobilier sur sa durée d'usage (5 à 10 ans selon la nature des biens). Chaque année, une partie de la valeur est déduite de vos recettes locatives — ce qui réduit votre impôt sans sortir d'argent supplémentaire. C'est l'un des principaux leviers fiscaux du statut LMNP au régime réel.

La règle pratique : 5 à 7 ans pour le mobilier courant (lit, canapé, table, chaises, électroménager), 10 ans pour les éléments structurants (cuisine équipée intégrée, dressing sur-mesure). Pour le bien immobilier lui-même, on retient 25 à 30 ans. Notre calculateur applique une durée unique au mobilier — pour une décomposition par composant, un expert-comptable LMNP est recommandé.

Non. L'amortissement n'est déductible qu'au régime réel LMNP. Au micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire (50 % pour les meublés classiques, 30 % depuis 2025 pour les meublés de tourisme non classés) — l'amortissement n'a pas lieu d'être. Le réel est généralement plus avantageux dès que vos charges réelles + amortissements dépassent l'abattement.

On applique au montant amorti la somme de votre tranche marginale d'imposition (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux. Exemple : 1 000 € d'amortissement × (30 % TMI + 17,2 %) = 472 € d'économie d'impôt annuelle. C'est une estimation indicative : votre économie réelle dépend de l'imputation effective sur vos recettes locatives.

Oui, à condition que le bien soit effectivement utilisé pour la location meublée. La valeur retenue est généralement le prix d'achat (sur facture). Pour le mobilier que vous possédiez avant le démarrage de l'activité LMNP, on retient sa valeur vénale à la date du transfert au patrimoine d'exploitation.

Une fois le mobilier totalement amorti (cumul = valeur d'achat), il n'y a plus de déduction possible sur cet actif. Vous continuez bien sûr à le louer, mais il ne génère plus d'économie d'impôt. C'est pour ça qu'il est pertinent de renouveler régulièrement le mobilier (renouvellement = nouvelle base amortissable).

Non — c'est la spécificité du LMNP. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il est plafonné aux recettes locatives nettes de charges. La fraction non utilisée est reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs. Vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, etc.) peuvent en revanche créer un déficit reportable 10 ans.

Ce n'est pas obligatoire mais fortement recommandé. Un expert-comptable LMNP décompose précisément le bien (gros œuvre, second œuvre, mobilier) selon les bonnes durées, optimise la fiscalité et établit le bilan annuel obligatoire au réel. Coût : 500 à 1 200 € / an, déductible des recettes.

Oui, c'est un calcul simplifié : on retient le montant total et une durée unique. Pour une décomposition fine (canapé sur 5 ans, cuisine sur 10 ans, etc.), il faut additionner plusieurs lignes d'amortissement — c'est ce que fait votre expert-comptable. Notre simulateur vous donne l'ordre de grandeur global, indispensable pour décider d'investir dans du mobilier de qualité.

Privilégier le mobilier de qualité durable plutôt que l'entrée de gamme. Coût initial plus élevé = base amortissable plus grande = économie d'impôt plus forte sur la durée. BetterHost propose un service d'ameublement clé en main pour les bailleurs LMNP : sélection mobilier optimisée, livraison et installation en 48h, avec facturation détaillée pour faciliter votre comptabilité.